Immobilienertragsteuer (ImmoESt)
- Kurze Definition: die Immobilienertragsteuer wird dann für einen Eigentümer fällig, wenn dieser ein Grundstück verkauft
- Unter bestimmten Voraussetzungen gilt eine Befreiung von der Immobilienertragsteuer
- Die Spekulationsfrist wurde abgeschafft und gilt somit nur mehr für „Alt-Grundstücke“
So funktioniert's
Wann wird die Immobilienertragsteuer fällig?
Grund & Boden
z.B. Grundstück, BaugrundGebäude
z.B. Haus, EigentumswohnungGrundstücksgleiche Rechte
z.B. Baurechte
Berechnung Immobilienertragsteuer
Bemessungsgrundlage
Die Immobilienertragsteuer fällt unter die Kategorie Einkommensteuer. Seit 2016 ist bei entgeltlicher Veräußerung von „Neu-Grundstücken“ ein 30%-iger Steuersatz auf den Veräußerungsgewinn anzuwenden.
Im Zusammenhang mit der Immobilienertragsteuer wurde auch oft von der 10-jährigen Spekulationsfrist gesprochen und im weiteren Sinne fälschlicherweise von einer „Spekulationssteuer“. Die Spekulationsfrist wurde aber abgeschafft und betrifft nur mehr sogenannte „Alt-Grundstücke“ – darunter fallen größtenteils Grundstücke, die vor dem 31.3.2002 angeschafft wurden.
Wie erfolgt die Gewinnermittlung?
Der Gewinn aus der Grundstücksveräußerung gilt als Bemessungsgrundlage für die Immobilienertragsteuer. Als Gewinn gilt grundsätzlich die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten des Grundstücks.
Befreiungsgründe
Befreiung von der Immobilienertragsteuer
Unter bestimmten Voraussetzungen (Enteignung, bestimmte Tauschvorgänge) ist keine Immobilienertragsteuer abzuführen. Außerdem gibt es bestimmte Befreiungen von der Steuerpflicht:
Hauptwohnsitzbefreiung
Herstellerbefreiung
Hauptwohnsitzbefreiung
Bei der Hauptwohnsitzbefreiung gibt es zwei Szenarien, die eine steuerfreie Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen (inkl. Grund und Boden) ermöglicht:
Durchgehender Hauptwohnsitz für mindestens 2 Jahre: die Verkäuferin bzw. der Verkäufer hat seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung das Objekt mit Hauptwohnsitz durchgehend für mindestens 2 Jahre bewohnt.
5 aus 10 Regelung: die Verkäuferin oder der Verkäufer hat die Wohnung oder das Haus durchgehend für fünf Jahre mit Hauptwohnsitz innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung
Wichtig ist zudem, dass der Hauptwohnsitz nach der Veräußerung aufgegeben wird. Würde zum Beispiel die Verkäuferin oder der Verkäufer als Mieterin oder Mieter mit Hauptwohnsitz im Haus oder der Wohnung bleiben, dann trifft die Hauptwohnsitzbefreiung nicht zu.
Herstellerbefreiung
Die Herstellerbefreiung von der Immobilienertragsteuer trifft dann zu, wenn das Gebäude selbst errichtet wurde (z.B. Hausbau). Die Herstellerbefreiung gilt aber nur für Gebäude, nicht aber für Grund und Boden. Werden sowohl die Voraussetzungen für Herstellerbefreiung als auch jene für die Hauptwohnsitzbefreiung erfüllt, dann hat die Hauptwohnsitzbefreiung vorrangige Gültigkeit. Das hat den Vorteil, dass auch Grund und Boden von der Immobilienertragsteuer befreit werden können.
durchblicker - Tipp
Immobilienertragsteuer & Immobilienkauf – was ist zu beachten?
Die Immobilienertragsteuer wird beim Immobilienkauf für den Verkäufer bzw. die Verkäuferin fällig. Wenn keine Befreiung der Immobilienertragsteuer zur Anwendung kommt, dann sind bei der entgeltlichen Veräußerung von Neu-Grundstücken 30% Ertragsteuer vom Veräußerungsgewinn abzuführen. Bei Alt-Grundstücken kann es zu einem abweichenden Steuersatz kommen. Die Einhebung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer im privaten Bereich erfolgt grundsätzlich durch Parteienvertreterinnen bzw. Parteienvertretern (z.B. Notar/in oder Rechtsanwältin/Rechtsanwalt)
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